海砂屋重建與都市更新獎勵與流程說明

本頁整理海砂屋重建與都市更新的獎勵措施與推動流程，協助一般住戶用簡單方式了解：有哪些政府資源可以運用？自己要做哪些準備？又該怎麼一步一步推進，讓老屋變安全、住得更安心。

自己的都更，自己做。

一、海砂屋重建有哪些獎勵？

海砂屋是指混凝土中含有過量氯離子，導致鋼筋易鏽蝕、結構安全堪慮的建築物。針對經認定需要重建的海砂屋，臺北市依據《臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例》第 7 條，提供以下主要獎勵與補助：

1. 容積量體獎勵
- 經主管機關列管、認定須拆除重建，並經都發局專案核准者，可依原建蔽率、原容積率（或原總樓地板面積）、原院落深度辦理重建。
- 申請重建者，可申請放寬：在法定容積率、原容積率或原總樓地板面積的基礎上，再增加 30% 的容積或樓地板面積。這代表新建大樓可擁有較多可用空間，提升資產價值。
2. 拆除補助
- 海砂屋拆除後，建物所有權人可向臺北市政府都發局申請拆除補助。
- 目前每戶補助金額為新臺幣 20 萬元（以北市政府規定為準）。

提醒：實際是否符合資格、可適用的條文與金額，仍須依主管機關最新公告與個案條件為準，建議與政府或專業機構再次確認。

二、都市更新的基本觀念

很多人以為都更一定要等建商來敲門、來提方案，其實並不是這樣。都市更新的核心，是由住戶共同為自己的居住安全與生活品質做決定。

都更不是只能等建商
建商只是一種可能的合作對象，不是唯一選擇。住戶可以先了解自己的需求，再評估是否與建商合作、或由住戶自辦。
居住安全人人有責
老舊建物、海砂屋、耐震不足等問題，影響的不只是個人，而是整棟或整個社區的安全。提早啟動都更，是為了家人和鄰居的長遠安全。
所有權人可以主動推動
房屋的所有權人有權利、也有能力主動發起都更。可以從了解鄰居意願開始，一步一步凝聚共識。
都更可以自己來（更新會）
住戶可以組成「更新會」，由所有權人一起作為實施主體，委託專業團隊規劃與執行，不一定要把主導權交給建商。

一句話重點：自己的都更，自己做，才能真正符合自己的需要與期待。

三、都更推動流程（簡化版）

以下是一般住戶比較容易理解的「簡化版」流程，每一步都可以搭配政府或專業團隊的協助，不需要自己單打獨鬥。

1. 了解住戶意願、組成推動小組
- 先初步與鄰居交流：大家對重建、都更有沒有興趣？主要在意的是什麼？
- 從有意願、肯投入的住戶中，組成推動小組，負責蒐集資訊、與外部單位聯繫。
2. 諮詢政府與專業機構
- 可向地方政府都更窗口、都更中心或公會等專業機構諮詢。
- 了解：目前法規、獎勵措施、政府輔導資源，以及是否適合走都更或其他方案。
3. 評估問題與可行性
- 檢視建物狀況：是否為海砂屋？是否結構老舊、耐震不足？
- 由專業者初步評估：基地大小、建蔽率、容積率、可獲得的獎勵、可能的財務可行性。
4. 決定實施主體（建商或更新會）
- 與建商合作：由建商主導規劃與資金，但條件與分配方式須仔細談清楚。
- 自辦更新會：由所有權人組成更新會，保留較多決策權，再委託專業團隊（建築師、代辦等）執行。
5. 劃定更新單元
- 確認要更新的範圍，例如只是一棟、幾棟，或是較大範圍。
- 由專業者依據法規協助劃定「更新單元」，作為後續計畫的空間範圍基礎。
6. 擬定事業計畫與權利變換計畫
- 事業計畫：說明更新的目標、開發方式、建築規劃、財務來源、時程等。
- 權利變換計畫：說明原住戶在更新後，如何分配新建的大樓（樓層、坪數、權利價值等）。這是住戶最關心的重點之一。
7. 審議 → 核准 → 實施
- 將計畫送主管機關審議，過程中可能需補充或修正內容。
- 經核准後，依計畫辦理拆除、施工、交屋等後續程序。

實務上，每一個階段都需要專業與耐心溝通，建議全程尋求值得信任的專業團隊與政府輔導資源協助。

四、核心觀念：自己的都更，自己做

「自己的都更，自己做」不是要大家什麼都自己來，而是提醒：

關於房子與居住安全的決定，不應完全交給別人替你決定；
住戶可以、也應該主動了解資訊，問清楚、想明白再做選擇；
是否找建商、是否成立更新會，關鍵在於：哪一種方式最符合住戶長遠的利益。

只要方向正確、資訊透明，加上專業團隊的協助，住戶也可以成為自己社區更新的主力，而不是被動的旁觀者。

五、都更的主要優點

對於海砂屋或老舊建物，只是「修修補補」常常治標不治本。透過都市更新，不僅可以提升安全，更有多項實質上的獎勵與優惠。

1. 容積獎勵：多一些樓地板面積，多一份資產價值
- 依現行法規，符合條件的都更案件，可申請容積獎勵。
- 一般來說，整體容積上限約略可達「法定容積 + 50%」左右（實際數字會依案件條件、法規限制而不同）。
- 容積增加，代表可分配的樓地板面積變多，有助於提高住戶持有的資產價值，也有空間安排出售戶數補貼工程費用。
- 提醒：實際可獲得的容積獎勵與上限，需依個案條件、相關法規與主管機關審議結果為準，務必與專業團隊詳細試算。
2. 稅賦優惠：減少換屋負擔
- 地價稅：可能適用減免或免徵。
- 房屋稅：新建成後一定期間內，可能享有減半等優惠。
- 土地增值稅：符合條件者，可能適用減免或免徵。
- 契稅：因都更而發生的權利移轉，可能享有稅負減免。
- 各項稅賦優惠的條件與期間，會隨法規修正而調整，需以當時有效規定為準。
3. 政府補助：分擔前期規劃與組織成本
- 目前中央與地方政府多設有相關補助，例如：
  - 更新會設立補助
  - 事業計畫、權利變換計畫之擬定補助
  - 其他推動與專業服務相關補助
- 整體補助金額最高約新臺幣 580 萬元左右，但實際可獲補助的項目與金額，會依政府規定和個案審核結果而不同。
- 建議在推動前期，就先向政府或專業顧問確認最新補助方案，妥善運用資源，降低住戶自付成本。

六、常見問題導覽

想進一步了解更多細節，可以依下列主題繼續閱讀或向專業機構諮詢：

都更是什麼：都市更新的基本概念、適用情況、與一般重建的差異。
都更流程：從住戶溝通、成立推動組織、送審到施工的每個步驟說明。
分配怎麼算：重建後，每戶可以分回多少坪數、樓層如何安排、如何計算權利價值。
合建 vs 權利變換：與建商合建好，還是走權利變換、自辦更新會比較適合？各自的風險與優點為何。
補助與稅務：有哪些政府補助可以申請？稅賦減免的條件、期限與申請方式為何。
海砂屋專區：海砂屋的判定方式、重建流程、專屬獎勵與補助整理。

每一棟建物、每一個社區的狀況都不同，以上說明僅為概略介紹，實務細節仍需依主管機關最新規定與個案專業評估為準。如有需求，建議儘早與政府單位或專業團隊聯繫，為自己的居住安全多一份準備。